J’ai toujours eu un faible pour les projets un peu atypiques. Alors forcément, quand une alerte immobilière a atterri dans ma boîte mail avec un appartement “aux enchères”, j’avais envie d’en savoir plus.
Je venais tout juste d’acheter mon premier bien à Cenisia. Financièrement, j’étais censée me calmer. Mais voilà, l’appartement m’est resté dans la tête.
La découverte : une opportunité qui ne voulait pas me lâcher
Je l’ai repéré une première fois à 33 000 €, et je l’ai laissé filer, raisonnable (enfin, j’ai essayé). Et puis, six mois plus tard, le même bien repasse aux enchères, faute de participants la première fois. Je me suis dit : c’était un signe. J’ai donc décidé de creuser le sujet.
L’appartement se trouvait dans le quartier San Donato, un secteur résidentiel agréable, bien situé, avec un vrai potentiel locatif. Les photos du dossier montraient un intérieur… dans son jus (et probablement dans son odeur aussi), probablement habité par un monsieur avec un début de syndrome de Diogène. Mais honnêtement, je savais à quoi m’attendre. Et dans ce genre de projet, la marge se cache souvent derrière toute la crasse.
L’accompagnement et la préparation
En Italie, il est possible de participer à une vente aux enchères immobilière sans avocat. Mais comme c’était ma première fois, j’ai préféré me faire accompagner par une agence spécialisée. Leur rôle : m’aider dans toutes les démarches administratives, m’enregistrer sur la plateforme en ligne, et surtout, éviter que je fasse une bourde à 40 000 €.
Leur commission était de 6 000 €, uniquement si je remportais l’enchère.
Petite subtilité : il est déconseillé de visiter les biens avant l’enchère. Pourquoi ? Parce que ça peut attirer l’attention du voisinage, qui n’a parfois même pas conscience qu’un appartement va être vendu. J’ai donc suivi le conseil de l’agence et me suis fiée au dossier. Les photos montraient de toute façon un bien très délabré, vendu car l’héritier, trop endetté, avait refusé de payer les charges pendant plus de 4 ans, et la copropriété avait saisi le bien pour récupérer ses arriérés. Le tout géré par le tribunal, qui se chargeait de faire partir l’occupant une fois la vente finalisée.
Le jour J : l’enchère
L’enchère s’est déroulée en ligne sur trois jours. En théorie, si j’avais été la seule à enchérir, le bien aurait été adjugé dès le premier jour et tout se serait terminé tranquillement. Mais bien sûr, ce serait trop simple.
Nous étions sept participants. Les deux premiers jours, tout s’est joué en douceur : quelques offres espacées, une montée lente, presque polie. Et puis, le dernier jour, tout s’est accéléré. Vendredi matin, l’enchère s’est transformée en duel numérique.
Sur la dernière heure, et plus encore sur les dernières minutes, nous n’étions plus que deux à surenchérir. Chaque offre devait être déposée en ligne, avec un temps limité pour réagir. C’était intense.
Je m’étais fixée une limite à 41 000 €, mais l’agence a fait un geste en réduisant sa commission à 4 000 € pour me permettre d’aller jusqu’à 43 000 €. Et cette dernière offre a fait la différence : enchère remportée, adjudication confirmée. Un mélange de soulagement et d’adrénaline, le tout à travers un écran.
Le financement et la longue attente
Pour financer ce projet, j’ai choisi une solution peu courante : hypothéquer un bien que je possédais déjà en France et qui était libre de tout crédit. Monter le dossier n’a pas été une formalité, entre les documents du tribunal à traduire et l’estimation de valeur locative à faire réaliser, mais ça m’a permis d’obtenir les fonds rapidement.
J’ai versé le solde le 1er avril 2023, on m’avait prévenue que le tribunal mettrait quelques mois à solder les dettes car il ne commence les démarches qu’une fois le paiement effectué. J’espérais avoir les clés pendant l’été… Spoiler : non. L’appartement n’a été libéré qu’en octobre 2023, soit six mois plus tard.
La réalité du terrain
Quand j’ai enfin pu entrer dans l’appartement… c’était, comment dire… Sale. Une couche de crasse au sol qui masquait complètement les motifs du carrelage, des murs et plafonds noirs de graisse brûlée, encore rempli des affaires de l’ancien occupant, avec électricité et plomberie hors d’âge. (Les WC étaient HS, donc le bidet servait de toilettes… je vous dis pas l’état du siphon.)
Et comme une bonne surprise n’arrive jamais seule : un jour, en arrivant pour faire un coup de ménage, j’ai trouvé un papier collé sur la porte. Un avis de la ville m’enjoignant de réparer une fuite ayant endommagé l’appartement du dessous, sous 90 jours.
J’ai fait intervenir un plombier, obtenu un certificat de conformité pour la mairie, et enchaîné avec le chantier complet de rénovation. Une vraie aventure. Mais ça, c’est une autre histoire (et un autre article 😉).
Aujourd’hui, l’appartement est rénové, décoré (sublime of course) et loué sur Airbnb, à environ 900 € par mois. Une belle revanche sur ce début de parcours un peu sportif.
Ce que j’ai appris
1. Quand une bonne opportunité revient, c’est rarement un hasard.
J’ai failli laisser passer ce bien deux fois. La deuxième, j’ai compris que c’était le moment.
2. Bien s’entourer, c’est indispensable.
Sans l’agence, j’aurais probablement perdu patience (ou un clic crucial).
3. Toujours prévoir un budget d’imprévus.
Entre les retards, les travaux et les surprises administratives, les extras font partie du jeu.
Et surtout : ne pas se laisser impressionner par le mot enchère. En Italie, le système est très encadré, transparent et de plus en plus digitalisé. C’est une vraie opportunité pour qui sait lire entre les lignes du dossier.
Mes conseils pratiques pour participer à une enchère en Italie
Lire attentivement la documentation du tribunal : tout est public, mais souvent dense (et en italien, pour ça Claude ou Deepl est ton ami).
Vérifier si le bien est occupé ou non et qui se charge de la libération.
Analyser les photos et, si possible, les diagnostics : elles disent souvent beaucoup plus qu’on ne pense.
Prévoir des délais administratifs longs. Très longs.
Ne pas hésiter à se faire accompagner, surtout pour une première.
En conclusion
Cet achat n’a pas été de tout repos, mais il fait partie de ceux dont je suis le plus fière. Parce qu’au-delà du bien, c’est la preuve que même dans un système étranger, on peut apprendre, s’adapter et réussir. Et puis, entre nous, il y a un certain plaisir à pouvoir dire :
“J’ai acheté un appartement aux enchères, en Italie.”
➡️ Pour aller plus loin :
Les étapes d’un achat immobilier en Italie : ce qui change par rapport à la France
Investir à Turin : pourquoi cette ville attire de plus en plus d’investisseurs français