Quand on commence à s’intéresser à l’immobilier en Italie, on tombe vite sur des termes qu’on ne connaît pas, ou qu’on croit connaître mais qui ne veulent pas tout à fait dire ce qu’on imagine. Ce lexique, c’est le petit guide qu’on aurait aimé avoir dès le début.
Achat / transaction
Proposta d’acquisto
L’offre d’achat. C’est le premier document signé par l’acheteur pour manifester son intention d’acheter à un prix donné. Elle est généralement accompagnée d’un premier versement, souvent appelé caparra ou assegno di proposta, dont le montant est modeste (quelques centaines à quelques milliers d’euros). Ce chèque est encaissé uniquement si le vendeur accepte l’offre. Si le vendeur refuse, il est restitué. À ce stade, l’engagement reste limité.
Caparra confirmatoria
Les arrhes versées au moment du compromis (preliminare di vendita), qui représentent généralement entre 10 et 20 % du prix de vente. C’est ce versement-là qui engage vraiment les deux parties : si l’acheteur se rétracte, il perd la caparra. Si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit rembourser le double. À ne pas confondre avec le premier versement fait à la proposta, qui porte parfois le même nom mais n’a pas le même poids juridique.
Acconto
Un simple acompte, sans les conséquences juridiques de la caparra. Il vient en déduction du prix final mais ne crée pas d’engagement symétrique en cas de rétractation. À ne pas confondre avec la caparra, même si les deux sont parfois utilisés ensemble.
Preliminare di vendita (Compromesso)
L’avant-contrat. Il fixe les conditions définitives de la vente : prix, délais, conditions suspensives. Une fois signé, les deux parties sont engagées. C’est l’équivalent du compromis de vente français.
Rogito notarile
L’acte notarié qui officialise la vente. C’est le document rédigé et signé chez le notaire, en présence des deux parties. À la signature du rogito, la propriété change officiellement de mains et les clés sont remises.
Compravendita
Le terme qui désigne l’opération de vente elle-même, c’est-à-dire le transfert de propriété d’un bien entre un vendeur et un acheteur. En pratique, les Italiens l’utilisent souvent comme synonyme de rogito, ce qui crée la confusion. Pour simplifier : la compravendita, c’est l’acte juridique ; le rogito, c’est le document notarié qui le formalise.
Visura catastale
L’extrait cadastral. Il donne les informations officielles sur le bien : superficie, catégorie, titulaire, et surtout la rendita catastale. Un document incontournable avant toute offre.
Planimetria catastale
Le plan officiel du bien tel qu’il est enregistré au cadastre. Il doit correspondre à la réalité du logement. Si des cloisons ont été déplacées sans déclaration, c’est ici que ça se voit, et c’est le genre de problème à régler avant la signature.
Rendita catastale
La valeur cadastrale du bien, utilisée comme base de calcul pour les frais d’enregistrement et la taxe foncière IMU. Elle est souvent bien inférieure au prix de marché, ce qui peut être un avantage fiscal selon le mécanisme utilisé (voir prezzo-valore).
Atto di provenienza
Le titre de propriété du vendeur, qui prouve qu’il est bien le propriétaire légal du bien et qu’il a le droit de le vendre. Le notaire le vérifie systématiquement avant la signature.
Financement
Mutuo
Le prêt immobilier italien. Les conditions d’accès pour les non-résidents peuvent être plus restrictives, mais c’est tout à fait possible. Certaines banques locales sont plus souples que les grandes enseignes nationales.
Surroga
Le rachat de crédit, qui permet de transférer son prêt vers une autre banque pour obtenir de meilleures conditions. Gratuit et sans frais en Italie, c’est un outil à connaître si vous avez un mutuo en cours.
Perizia
L’expertise du bien réalisée par la banque dans le cadre d’un financement. Elle détermine la valeur du bien aux yeux de la banque, qui base ensuite le montant du prêt sur ce chiffre.
Copropriété / charges
Spese condominiali
Les charges de copropriété. Elles couvrent l’entretien des parties communes, le gardien, le chauffage collectif si applicable, etc. À vérifier avant tout achat : leur montant peut varier du simple au triple selon l’immeuble.
Verbali d’assemblea
Les procès-verbaux des assemblées de copropriété. Ils permettent de savoir quels travaux ont été votés, lesquels sont prévus, et si des litiges sont en cours. Un document clé pour éviter les mauvaises surprises après l’achat.
Regolamento condominiale
Le règlement intérieur de la copropriété. Il peut contenir des restrictions importantes : interdiction de louer en courte durée, règles sur les animaux, les travaux, ou encore l’usage du sanibroyeur. À lire avant de signer.
Amministratore di condominio
Le syndic de copropriété. C’est lui qui gère l’immeuble au quotidien, convoque les assemblées et exécute les décisions votées. Un bon amministratore, c’est une vraie tranquillité pour un propriétaire à distance.
Fondo lavori
La réserve de travaux constituée par la copropriété pour financer les grosses interventions futures. Un fondo bien alimenté est bon signe : ça veut dire que l’immeuble anticipe ses besoins sans appel de charges surprise.
Fiscalité
Cedolare secca
L’impôt forfaitaire sur les revenus locatifs. Il remplace l’IRPEF et les taxes annexes. Le taux est de 21 % pour les contrats classiques, et de 10 % pour les contrats à loyer encadré (concordato). Simple, stable, et souvent plus avantageux qu’un régime classique.
IMU
La taxe foncière italienne. Elle est due par le propriétaire sur les biens qui ne constituent pas sa résidence principale. Le montant est calculé à partir de la rendita catastale, multipliée par des coefficients fixés par la commune.
TARI
La taxe sur les ordures ménagères. Elle est à la charge du locataire quand le bien est loué, ou du propriétaire s’il est vacant. Son montant varie selon la commune et la superficie du logement.
Imposta di registro
Le droit d’enregistrement, payé lors de l’achat. Son taux dépend du type de bien (résidence principale ou investissement) et de la qualité du vendeur (particulier ou promoteur). C’est l’un des principaux postes de frais à l’acquisition.
Prezzo-valore
Un mécanisme fiscal qui permet, sous certaines conditions, de calculer les droits d’enregistrement sur la rendita catastale plutôt que sur le prix réel de vente. Concrètement, ça peut réduire significativement les frais d’achat. Disponible uniquement entre particuliers et pour certaines catégories de biens.
Regime forfettario
Le régime fiscal simplifié pour les travailleurs indépendants en Italie. Il concerne surtout les résidents fiscaux italiens qui exercent une activité déclarée (conciergerie, accompagnement, etc.). Taux d’imposition réduit, comptabilité allégée.
Travaux / conformité
SCIA
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività. C’est la déclaration obligatoire à déposer en mairie avant tout travaux modifiant la structure du logement (cloisons, ouvertures, changement d’usage). Elle est déposée par un géomètre ou un architecte, et permet de mettre à jour le plan cadastral.
DIA
La Dichiarazione di Inizio Attività, l’ancêtre de la SCIA. On la croise encore dans les anciens dossiers de travaux. Si un bien a fait l’objet de travaux déclarés avant 2010 environ, c’est souvent sous ce format.
Sanatoria
La régularisation a posteriori de travaux réalisés sans déclaration. Elle permet de mettre en conformité un bien qui a été modifié sans autorisation. C’est courant en Italie, et pas forcément rédhibitoire à l’achat, à condition de bien évaluer ce que ça implique.
Condono
Une amnistie fiscale ou urbanistique accordée par l’État, permettant de régulariser des constructions ou modifications illégales moyennant le paiement d’une amende. Différent de la sanatoria : le condono est une mesure collective et temporaire, la sanatoria est une démarche individuelle.
Geometra
Le technicien qui intervient pour tout ce qui touche aux mesures, plans, déclarations cadastrales et permis de travaux. En Italie, c’est un interlocuteur incontournable dès qu’on rénove ou qu’on régularise un bien. L’équivalent approximatif du géomètre-expert français.
APE
L’Attestazione di Prestazione Energetica, le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire à la vente et à la location, il classe le bien de A4 (très performant) à G (passoire). À vérifier, surtout si vous envisagez de louer en courte durée sur des plateformes qui l’exigent.
Impianti a norma / Certificato di conformità
La conformité des installations électriques, de gaz et de plomberie. Les certificats ne sont pas toujours fournis à l’achat, mais ils sont obligatoires dans certaines situations (rénovation complète, changement d’usage) et utiles pour se protéger en cas de sinistre.
Sanitrit
Le sanibroyeur, très répandu dans les appartements italiens pour ajouter des WC sans toucher à la plomberie principale. Pratique, mais attention : certains règlements de copropriété l’interdisent. À vérifier avant installation ou avant achat si le bien en est déjà équipé.
Location
Canone libero (4+4)
Le bail classique, d’une durée de 4 ans renouvelable 4 ans. Le loyer est fixé librement entre les parties. C’est le contrat le plus courant pour une location longue durée, simple à gérer et stable.
Canone concordato (3+2)
Un bail à loyer encadré, négocié selon des barèmes fixés localement. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’un taux de cedolare secca réduit à 10 %. Plus complexe à mettre en place, mais fiscalement intéressant dans certaines villes.
Contratto transitorio
Le bail temporaire, d’une durée de 1 à 18 mois. Il répond à un besoin ponctuel justifié (mobilité professionnelle, stage, etc.) et ne peut pas être utilisé comme bail standard déguisé. Pratique pour les locations de moyen terme.
Contratto studentesco
Le bail étudiant, spécifiquement conçu pour les étudiants universitaires. Sa durée varie de 6 mois à 3 ans. Il offre une certaine flexibilité tout en encadrant les conditions locatives pour les deux parties.
Locatore / Locatario
Le locatore, c’est le propriétaire bailleur. Le locatario, c’est le locataire. Deux mots proches qui désignent des rôles opposés, à ne pas inverser dans un contrat.
Disdetta
Le préavis de résiliation du bail, qu’il soit donné par le locataire ou le propriétaire. Les délais varient selon le type de contrat. À respecter scrupuleusement pour éviter tout litige.
Morositrà
L’impayé de loyer. En cas de morositrà, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion (sfratto per morositrà). Les délais légaux sont plus longs qu’en France, d’où l’importance de bien sélectionner ses locataires dès le départ.
Divers
Codice fiscale
Le numéro fiscal italien, indispensable pour toute démarche administrative : ouvrir un compte bancaire, signer un acte notarié, déclarer des revenus. Il s’obtient facilement auprès du consulat ou de l’Agenzia delle Entrate.
Partita IVA
Le numéro de TVA intracommunautaire pour les travailleurs indépendants et les entreprises en Italie. Nécessaire si vous exercez une activité commerciale déclarée sur le territoire italien.
Agenzia immobiliare
L’agence immobilière. En Italie, la commission est généralement due par les deux parties (acheteur et vendeur), souvent entre 2 et 4 % chacun. À anticiper dans le budget global.
Aste giudiziarie
Les ventes aux enchères judiciaires. Des biens saisis par la justice et mis en vente via des plateformes officielles. Les prix peuvent être attractifs, mais le processus demande de la patience et une bonne préparation. Spoiler : j’en ai acheté un.
Usucapione
L’acquisition d’un bien par prescription, c’est-à-dire après une occupation continue, paisible et publique pendant 20 ans sans opposition du propriétaire légal. Un cas rare mais qui peut complexifier la vérification de la chaîne de propriété d’un bien ancien.
➡️ Pour aller plus loin :
Acheter un bien aux enchères en Italie : comment j’ai fait et ce que j’ai appris
Comment investir en Italie quand on est Français résident en France